Как эпидемия Covid 19 влияет на соглашения об аренде?

Как эпидемия Covid 19 влияет на соглашения об аренде?

Согласно статье 2 Свода Законов, принятого Генеральной Ассамблеей, в качестве меры против вируса Короны (Covid 19) невыплата арендной платы за рабочее помещение, в период с 01.03.2020 по 30.06.2020, не будет является основанием для расторжения договора аренды или выселения. Для реализации этой статьи нет особых условий, таких как административное закрытие или закрытие по желанию или условие причинения ущерба. Таким образом, государство облегчило положение арендаторов в очень проблемной ситуации. Не забываем добавить, что поскольку в Своде Законов нет запрещающих положений, арендодатель может запросить проценты за просрочку оплаты по этим договорам аренды.

Нам также необходимо изучить вопрос аренды с точки зрения общих правовых норм. Из-за вируса Короны, то есть эпидемии заболевания, решениями об административных запретах, принятых государством, было решено прекратить деятельность на многих арендных рабочих местах.

Помимо специального Положения в Своде Законов, время в течении которого проводятся эпидемические мероприятия на рабочих местах, вопросы об уплате арендной платы, которые являются предметом договора аренды, мы можем оценить в соответствии с понятиями «форс-мажор» и «чрезмерная трудность исполнения», таким образом:

Давайте сначала посмотрим, является ли вспышка вируса Короны форс-мажором или нет. В теорииии и на практике принято, что форс-мажорные обстоятельства должны быть чрезвычайными обстоятельствами. Согласно преобладающей точке зрения в доктрине, под чрезвычайным характером события понимается элемент «непредсказуемости». Кассационный суд определяет чрезвычайное событие как «событие, которое явно превышает предел случайных событий, которые могут возникнуть в результате нормального жизненного цикла, в зависимости от его формирования и формы», про понятие «чрезвычайного события» в свете доктрины и судебных решений мы можем легко сказать, что ситуация, вызванная эпидемией вируса Covid 19, является форс-мажорным обстоятельством, таким же как землетрясение и война.

Давайте посмотрим на понятие трудностей. Чрезвычайная сложность исполнения, регулируемая статьей 138 Долгового Кодекса Турции (ДКТ), заключается в том, что исполнение Должником своего долга становится чрезвычайно трудным из-за возникновения чрезвычайной ситуации, которую стороны не могли предвидеть и ожидать при заключении договора.

Кроме того, согласно статье 301 ДКТ арендодатель обязан передать имущество арендатору в состоянии, подходящем для его цели, определенной в договоре, и сохранить имущество в подходящем состоянии для этой цели во время аренды — еще одно правило, которое должно применяться в нашей теме.

Иногда в договорах аренды есть положения о форс-мажорных обстоятельствах. Поэтому в первую очередь необходимо посмотреть договор и действовать в соответствии с положениями, касающимися форс-мажорных обстоятельств. Если пунктами договора регламентировано, что такое форс-мажор и как стороны будут действовать в случае форс-мажора, необходимо действовать в соответствии с этими пунктами договора. Поскольку в большинстве договоров стороны обязаны уведомить друг друга, необходимо своевременно выполнять уведомления. В соответствии с Законом в отношении сроков уведомления, принятым Парламентом сроки, касающиеся уведомлений (предупреждений) для облегчения ситуации приостановлены до 15 июня 2020 года. Однако при первой возможности необходимо уведомить о том, что Вы не связаны договором арендны и что арендная плата выплачивается при условии, что будет скидка или уведомить что договор будет расторгнут.

Если обстоятельства непреодолимой силы не регулируются в договорах, или регулируются, но: нет ясности о форс-мажоре;  есть пункты о том, что арендатор может воспользоваться причиной «Чрезвычайной сложности исполнения обязательств»;  есть пункты о том, что «арендодатель несет ответственность за дефекты исполнения обязательств», то необходимо ознакомиться с правовыми нормами в Долговом Кодексе Турции.

Согласно статье 301 ДКТ, арендодатель обязан сдать арендованное имущество в согласованную дату в состоянии, подходящем для предполагаемого использования в договоре, и поддерживать его в этом состоянии на протяжении всего договора. Это положение не может быть изменено в отношении арендатора при аренде жилья и крытых рабочих мест; в других договорах аренды, на основе основных условий сделки, никакие договоренности не могут быть заключены против арендатора и противоречить этому положению.

Закрытие рабочих мест или ограничение условий труда административными решениями государства в связи с эпидемическим заболеванием является нарушением обязанности арендодателя хранить арендованное имущество в соответствии с целями, указанными в договоре. В возникновении такой ситуации нет вины арендатора или арендодателя. В случае, если рабочие места по договору аренды не могут быть использованы частично или полностью, возникает временная невозможность исполнения обязательств арендодателя или ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которая не основана на вине арендодателя.

Что касается рабочих мест, деятельность которых временно приостановлена ​​административным решением, в рамках положений о временной невозможности исполнения обязательств арендодателя или ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, юридически не существует обязательства по уплате арендной платы, когда арендатор обязан держать арендованное рабочее место закрытым. Другими словами, арендаторы магазинов, кальянных, кафе, кинотеатров, тренажерных залов на улицах, которые должны закрыть рабочие места до устранения мер, принятых в рамках вируса Короны, или которые закрываются централизованно (например, Положением Министерства Внутренних дел) или решениями местных Администраций, юридически не обязаны платить арендную плату арендодателю. Конечно, невыплата арендной платы здесь будет временной в связи с временной трудностью исполнения.

Однако, если период закрытия рабочих мест из-за эпидемии превышает несколько месяцев, в соответствии с решениями Верховного Суда, в связи с не использованием арендуемого рабочего места; Арендатор также может потребовать расторжения договора, поскольку договор превышает «Долг верности своему слову», разумный и приемлемый срок ожидания. Может потребовать, чтобы договоры аренды, заключенные в период, когда разразилась эпидемия, но меры не получили широкого распространения, были расторгнуты из-за невозможности получить выгоду от аренды.

На практике, в случае временной невозможности использования, для отказа арендатора от договора за основу берется «Долг верности своему слову» или «Срок сохранения договора сторонами». Соответственно, период, в течение которого можно ожидать, что арендатор будет связан договором, варьируется в зависимости от характера каждого конкретного случая.

Согласно решениям Верховного Суда, арендатор может отказаться от договора только после того, как истечет «Срок сохранения договора сторонами». В этом разделе мы должны добавить, что даже если арендатор понес дополнительные убытки в соответствии с мерами по борьбе с эпидемией, арендодатель не обязан компенсировать арендатору дополнительный ущерб (деньги за отделку, потерю заработка) из-за невозможности использования аренды.

Если использование арендованной собственности в рамках принятых мер прекращено не полностью, но ограничено (например, если ресторан продолжает предлагать услуги на вынос, несмотря на то, что он закрыт, или продолжительность времени, в течение которого магазины в торговых центрах остаются открытыми сокращена, в результате закрытия школы по соседству произошло уменьшение количества посетителей книжного магазина или ресторана), в связи с уменьшением оборотов ожидаемой прибыли, согласно ТДК ст. 307 арендатор может потребовать снижения арендной платы. Если в результате принятых мер доход рабочего места снизился на пятьдесят процентов, арендатор может потребовать уменьшения арендной платы пропорционально. Из-за непредвиденных ситуаций и экономических кризисов в соответствии с решениями Верховного Суда необходимо возбуждать дела об адаптации, в самые короткие сроки с даты объявления Министерством Юстиции окончания приостановления сроков.

Опять же, прежде чем подавать эти иски, необходимо действовать в соответствии с правовыми нормами, сделать необходимые приглашения на переговоры, попытаться достичь соглашения в соответствии с правилом «честности» в Гражданском Кодексе и только после этих юридических процессов подать иск.

Здесь мы еще раз напоминаем. В результате форс-мажорных обстоятельств арендатор, чье исполнение договорного обязательства стало временно невозможным или чей доход уменьшился, должен уведомить арендодателя об этой ситуации уведомлением. Хотя обязательство по уведомлению является дополнительным обязательством, вытекающим из правила «честности» (добросовестности) (статья 2 / I Гражданского Кодекса), в Долговом Кодексе Турции регулируется в ст.136 / III. ДКТ применяется путем сравнения со ст. 136 / III согласно которой, «Если Должник не информирует Кредитора о том, что исполнение стало невозможным без промедления, и не принимает необходимых мер для предотвращения ущерба, он обязан возместить возникший ущерб». Согласно положению этой статьи арендатор, который узнает, что исполнение долга стало невозможным из-за форс-мажорных обстоятельств, должен как можно скорее уведомить арендодателя о том, что такая невозможность возникла, и принять необходимые меры, если таковые имеются. Опять же, по вопросу, которым не следует пренебрегать, это очень важный вопрос — платить последующие арендные платы нужно с уведомлением или с оговоркой в банке, которая содержит фразу «С сохранением моих законных прав». В противном случае арендаторы не смогут воспользоваться упомянутыми выше правами.

Несмотря на правовую ситуацию, которую мы подробно объяснили здесь, и временную статью 2 Свода Законов, арендодатели, придерживающиеся разных мнений, могут запросить арендную плату, подать заявление о принудительном исполнении и подать иск. Арендодатель не может подать иск о выселении или иск о расторжении договора аренды без соблюдения следующих условий: неуплаты арендной платы за четыре месяца и без 2-х обоснованных уведомлений. Кроме того, поскольку исполнительные производства и производства по делам о банкротстве приостановлены указом Президента в рамках мер по борьбе с эпидемиями, арендодатели пока не могут проводить исполнительное производство. Однако после отмены этих мер и по истечении четырехмесячного срока в Своде Законов (если срок не продлен), то есть после того, как ситуация вернется в нормальное русло, исполнительное производство и запросы о расторжении договора могут быть поданы. Однако из-за эпидемии, поскольку в последнее время не было решений Верховного Суда, споры в поданных исках, могут закончиться так, что ни одна из сторон не сможет предсказать результат. Поэтому рекомендуем Вам готовиться к судебным искам и исполнительным производствам с опытными юристами.

Наконец, если меры, принятые на некоторых рабочих местах по договору аренды, никак не повлияли на использование арендуемого имущества, арендная плата должна быть выплачена в полном объеме. Например, меры, принятые в рамках вируса Короны (кроме мер в торговом центре), не затронули аптеки, пекарни и рынки на улице. Те, кто работает в таких местах по договору аренды, не могут требовать снижения стоимости аренды. Тем не менее, в соответствии с положениями Свода Законов, мы можем сказать, что даже для рабочих мест, которые не пострадали от мер по борьбе с эпидемическими заболеваниями, даже если они не платят арендную плату в течение 4 месяцев или платят не полностью, арендодатель не может подать иск о выселении и иск о расторжении договора. Опять же, если нет других особых правовых (юридических) положений для арендаторов в жилых домах, невозможно подать заявку на эти способы.

 

Как эпидемия Covid 19 / Corona влияет на договора продажи?

Мы можем оценить, как эпидемия Covid 19 повлияет на договора продажи и могут ли эти договора быть расторгнуты в соответствии с концепциями «форс-мажор» и «чрезмерная трудность исполнения» следующим образом:

Давайте сначала посмотрим, является ли эпидемия коронавируса форс-мажором. В теории и практике принято, что форс-мажорные обстоятельства должны быть чрезвычайными обстоятельствами. Согласно преобладающей точке зрения в доктрине, под чрезвычайным характером события понимается элемент «непредсказуемости». Кассационный Суд определяет чрезвычайное событие как «событие, которое явно превышает предел случайных событий, которые могут возникнуть в результате нормального жизненного цикла, в зависимости от его формирования и формы», как «внезапное событие». В свете доктрины и судебных решений мы можем легко сказать, что ситуация, вызванная эпидемией вируса Covid 19, является форс-мажорным событием, таким же как землетрясение и война.

При возникновении форс-мажорных обстоятельств исполнение обязательств Должником может оказаться невозможным. Эта невозможность исполнения может быть постоянной или временной. В случае постоянной невозможности исполнения обязательств сделка купли-продажи, регулируемая этим договором, больше не может быть исполнена. В случае временной невозможности исполнения обязательств продажа будет произведена после устранения препятствий для продажи. Однако временная невозможность исполнения может быть признана судами как постоянная невозможность исполнения в случаях, когда в последующем исполнении обязательства для покупателя пропадает польза или когда сроки ожидания исполнения превышают сроки ожидания покупателя, что он останется связанными договором, или когда сроки ожидания исполнения являются неопределенными.

Давайте посмотрим на понятие «чрезвычайных трудностей исполнения обязательств», которое приводит к результатам, очень похожим на форс-мажорные обстоятельства. Чрезвычайная сложность (невозможность) исполнения, регулируемая статьей 138 Долгового Кодекса Турции (ДКТ), заключается в том, что исполнение долга Должника становится чрезвычайно трудным из-за возникновения чрезвычайной ситуации, которую стороны не предвидели и не ожидали при заключении договора.

Иногда форс-мажор и чрезвычайные ситуации, и неожиданные ситуации путают друг с другом. В то время как форс-мажор выражает непредвиденное и непреодолимое событие, чрезвычайное положение, другими словами, выражает непредвиденные ситуации, такие как, чрезмерное повышение курса иностранной валюты, невозможность поставки товаров, чрезмерная инфляция. Другими словами, под форс-мажорными обстоятельствами понимается неизбежная ситуация, которая нарушает долг по этой причине, которая находится вне сферы деятельности и деятельности Должника или другого лица; с другой стороны, неожиданная ситуация относится к событию, которое заставляет Должника нарушить исполнение обязательств таким образом, которого он не может избежать. Хотя форс-мажор вызывает временную или постоянную невозможность выплаты долга, в случае чрезмерных трудностей все же возможно выполнить обязательство, хотя это довольно сложно.

Иногда в договорах купли-продажи есть положения о форс-мажорных обстоятельствах. Поэтому в первую очередь необходимо посмотреть договор и действовать в соответствии с правилами, касающимися форс-мажорных обстоятельств. Если регламентировано, что такое форс-мажор и как стороны будут действовать в случае форс-мажора, необходимо предпринять необходимые шаги в соответствии с договором в соответствии с этими правилами. Поскольку в большинстве договоров стороны обязаны уведомить друг друга, необходимо своевременно выполнять уведомления. Хотя обязательство по уведомлению является дополнительным обязательством, вытекающим из правила добросовестности «честности» (статья 2 / I Гражданского Кодекса), регулируется в соответствии со ст.136 / III Долгового Кодекса Турции. Согласно ст. 136 / III ДКТ, «если Должник не информирует Кредитора о том, что исполнение стало невозможным без промедления, и не принимает необходимых мер для предотвращения ущерба, он обязан возместить возникший ущерб». Согласно этому положению, арендатор, который узнает, что исполнение долга стало невозможным из-за форс-мажорных обстоятельств, должен как можно скорее уведомить Кредитора о том, что такая невозможность возникла, и принять необходимые меры, если таковые имеются. В соответствии с Законом в отношении сроков уведомления, принятым Парламентом сроки, касающиеся уведомлений (предупреждений) для облегчения ситуации приостановлены до 15 июня 2020 года. Однако при первой возможности стороны по договору должны предупредить о том, что не связаны договором (отказ от договора) или что договор будет расторгнут.

Если обстоятельства непреодолимой силы не регулируются в договоре или в договоре нет ясности в договоренностях о форс-мажорных обстоятельствах, или если существует получение выгоды от чрезмерных трудностей, то необходимо ознакомиться с правовыми нормами в Договорном Кодексе Турции.

Важным предварительным условием для внесения изменений в договоры купли-продажи является то, что Должник еще не уплатил продажную цену или произвел оплату продажной цены с оговорками, с сохранением своих прав на скидку или расторжения договора из-за чрезмерных трудностей в исполнении.

В случае форс-мажорных обстоятельств необходимо определить, приводит ли рассматриваемое событие к постоянной или временной невозможности исполнения. Если будет признано, что эпидемия Covid 19 приводит к постоянной невозможности выполнения условий договора, предусмотренных статей 136 и 137 ДКТ, то Должник не может нести ответственность за полное или частичное неисполнение обязательств. Обязательство на продажу или покупку (или части обязательства в случае частичной невозможности), которое стало невозможным в соответствии с этими положениями, прекращается. С другой стороны, Должник, освобожденный от исполнения своего обязательства, будет обязан вернуть полученное им от другой стороны. В этом контексте, если приобретенные товары стали бесполезными для покупателя из-за эпидемии Covid 19, или если продажа или использование этого продукта другим лицам создает чрезмерные трудности в исполнении, если срок ожидания покупателя истек из-за задержки поставки товаров в связи с эпидемией, в случае расторжения договора купли-продажи, если товар был доставлен, то производиться его возврат и возврат оплаты. Возврат стоимости товаров может быть запрошен в рамках указанных выше условий.

Принято считать, что действие договоров приостановлено на разумный срок, пока сохраняется временная невозможность выполнения обязательств, вызванная эпидемией Covid 19. Когда действие форс-мажора исчезает, договор снова связывает стороны и заключаются торговые отношения. Однако, если период, в течение которого договор не выполняется из-за невозможности выполнения, превышает срок действия договора или если период ожидания истек из-за форс-мажорных обстоятельств, указанных в договоре, следует принять, что каждая из сторон может расторгнуть договор в силу обстоятельств непреодолимой силы в соответствии с правилом добросовестности «честности».

Поскольку по искам, подлежащим подаче, из-за эпидемии решений Верховного Суда не так много, спор может стать предметом судебных решений, которые обе стороны не смогут предвидеть. Поэтому мы рекомендуем Вам готовиться к искам с опытными юристами.

При оплате в затруднительном положении также можно получить выгоду от судебных исков по адаптации договоров купли-продажи, оплата которых производится в иностранной валюте. Поскольку цены на иностранную валюту в этот период выросли на 15%, то Турецкая лира (TL) потеряла свою стоимость на 15%, в договорах купли-продажи может быть запрошена скидка пропорциональная повышению курса. Здесь также важно, есть ли среди статей договора положение о том, допускает ли повышение обменного курса корректировку. Если существует запрет на адаптацию, такой как «любое повышение курса иностранной валюты не меняет цену договора, адаптация не может быть запрошена», дополнительные расходы в размере 15% — это затраты, которые должен нести предусмотрительный бизнесмен, поэтому мы можем сказать, что запрос на адаптацию не будет принят. Однако, если увеличение курса иностранной валюты превысило 30%, а стоимость увеличилась пропорционально, даже если в статье договора есть запрет на адаптацию, суды могут принять запрос на адаптацию из-за чрезмерных трудностей исполнения обязательства, несмотря на этот запрет.

В соответствии с решениями Верховного Суда необходимо возбуждать иски об адаптации, из-за непредвиденных ситуаций и экономических кризисов, в самый короткий срок с даты окончания приостановления сроков, объявленной Министерством юстиции. Прежде чем подавать эти иски, необходимо действовать в соответствии с правовыми нормами: сделать необходимые приглашения на переговоры, попытаться достичь соглашения в соответствии с правилом «честности» в Гражданском Кодексе, и только после, проведенного должным образом досудебного урегулирования, нужно подать иск.

 

Как эпидемия Covid 19 / Corona влияет на строительные договора в частном секторе?

Форс-мажорные обстоятельства, влияющие на Строительные договора в частном секторе (договор строительства в обмен на квартиру или договор участия в доходах), такие как вирус короны (Covid- 19), землетрясение и война, в Долговым Кодексе Турции не определены в качестве форс-мажорных, а также не регулируются их условия и последствия. Что касается общественных построек форс-мажорные обстоятельства, их условия и последствия регулируются Законом о Договорах Государственных Закупок под № 4735.

В теории и практике принято, что форс-мажорные обстоятельства должны быть чрезвычайными обстоятельствами. Согласно преобладающей точке зрения в доктрине, под необычным характером события понимается элемент непредсказуемости. Верховный Суд определяет непредсказуемое событие как «событие, которое явно превышает предел случайных событий, которые могут возникнуть в результате нормального жизненного цикла, в зависимости от его формирования и формы», как «внезапное событие».

По решению Верховного Суда; «Форс-мажор — это происшествие, которое частично или полностью, временно или постоянно препятствует выполнению обязательств; использованию прав или юридических возможностей или юридических преимуществ, в связи с которым снимается ответственность или задерживаются сроки выполнения или изменяется характер ответственности, признается продление или восстановление сроков выполнения обязательств, для использования прав или юридических возможностей или юридических преимуществ, необходимыми и обязательными условиями, является то, что: лицо не ожидает, не может предвидеть и не может предсказать; не может предотвратить происшествие, несмотря на все меры предосторожности, которые может предпринять, даже если ожидает и догадывается, это необычное событие, явление или ситуацию, которые превышают обязательства людей (принимать меры предосторожности, не пренебрегать) происходящие за пределами того, что является обычным и постоянным.

В свете доктрины и судебных решений мы можем легко сказать, что ситуация, вызванная эпидемией коронавируса, землетрясением и войной, является форс-мажором.

Иногда форс-мажор и чрезвычайные ситуации, и неожиданные ситуации путают друг с другом. В то время как форс-мажор выражает непредвиденное и непреодолимое событие; чрезвычайное положение, другими словами, относится к неожиданным ситуациям, таким как непредвиденная ситуация, чрезмерное повышение курса иностранной валюты, невозможность поставки товаров, чрезмерная инфляция. Другими словами, под форс-мажорными обстоятельствами понимается неизбежная ситуация, которая находится вне сферы деятельности Должника или другого лица и препятствует исполнению обязательства.

Понятно, что эпидемия вируса Короны в основном влияет на строительную деятельность Подрядчика и связанную с этим уплату арендной платы землевладельцам во время этого строительства. Из-за эпидемии рабочим трудно работать на строительной площадке, из-за принципа «останься дома» работа по обеспечению безопасности рабочих невозможна, и даже запрещена решениями центрального или местного Правительства.

В нашем исследовании мы раскроем обязательства и последствия строительства и оплаты аренды в связи с эпидемией коронавируса. Давайте сначала раскроем, что по этому поводу ведутся споры в научных мнениях и судебной практике.

Строительные договоры обычно содержат положения о форс-мажорных обстоятельствах. Поэтому в первую очередь необходимо посмотреть договор и действовать в соответствии с положениями договора, касающимися форс-мажорных обстоятельств. Если регламентировано, что такое форс-мажор и как стороны будут действовать в случае форс-мажора, необходимо предпринять необходимые шаги в соответствии с этими положениями. Поскольку в большинстве договоров стороны обязаны уведомить друг друга, необходимо своевременно выполнять уведомления. В соответствии с Законом в отношении сроков уведомления, принятым Парламентом сроки, касающиеся уведомлений (предупреждений) для облегчения ситуации приостановлены до 15 июня 2020 года.

Если обстоятельства непреодолимой силы не регулируются в договорах или нет ясности в договоренностях о форс-мажорных обстоятельствах в договоре, то необходимо ознакомиться с правовыми нормами в Долговом Кодексе Турции.

Прежде всего, давайте посмотрим на часть Долгового Кодекса, начиная со статьи 473 «Договора на выполнение работ», то есть договора на строительство.

Хотя непредвиденная ситуация и форс-мажор — разные понятия, эти два понятия регулируются одной и той же статьей 473 ДКТ под названием «Договор Подряда» и к ним применяются одни и те же методы и правила.

По научному мнению, к которому мы присоединяемся, задержки в связи с эпидемией строительных работ на два месяца или задержки с поставкой материалов, входят в зону риска Заказчика и возникают из-за непредвиденных и форс-мажорных обстоятельств, поэтому невозможно сказать, что задержка происходит по вине нарушения обязательств Подрядчиком (исполнителем).

Поскольку задержки в таких случаях являются обоснованными, вопреки этому положениями ст. 485 ДКТ, Заказчик несет ответственность за последствия задержки. Мы присоединяемся к некоторым научным мнениям, в том, что, в связи с тем, что задержка произошла из-за эпидемических мероприятий против воли и желания Подрядчика; срок сдачи постройки или сроки передачи дополнительной выручки  должны автоматически продлеваться в соответствии с правилом «честности». В течение этого периода Подрядчик не должен платить арендную плату. В соответствии с научными выводами в этом направлении, Подрядчик не должен нести ответственность за задержки, вызванные непредвиденными и форс-мажорными обстоятельствами, которые происходят по независимым от Подрядчика причинам и находятся за пределами юрисдикции Подрядчика. Согласно положениям ст. 473 / I ДКТ, Заказчик или землевладельцы не должны использовать свое право на отказ от договора.

Однако мы должны заявить что, если в результате форс-мажорных обстоятельств Подрядчик не может временно выполнять свои обязанности, это будет временной невозможностью. Согласно решениям Верховного Суда, препятствия исполнения обязательств при временной невозможности строительства сооружений или выплаты арендной платы во время строительства, не является постоянным. Временный характер форс-мажорных обстоятельств мешает только своевременному исполнению долга. Во временный период, когда строительство не может быть осуществлено из-за эпидемии, выплата арендной платы будет отменена, например, во время эпидемии невыполнение строительства в течение двух месяцев не будет считаться просрочкой, этот ограниченный период задержки будет добавлен в срок строительства. После того, как препятствие для выполнения работ будет устранено (за исключением продолжительности эпидемических мероприятий), Подрядчик продолжит строительство и будет платить арендную плату. [1]

Касательно договоров на строительство в обмен на земельную долю есть мнения о том, что из-за непредвиденных или форс-мажорных обстоятельств Заказчик должен нести ответственность за задержку, а также существуют другие мнения, что Подрядчик должен нести ответственность. Согласно этим научным мнениям, можно сделать вывод, что ст. 483 / I Долгового Кодекса Турции против Подрядчика, если оценить с точки зрения положений ст. 473 / I ДКТ, Подрядчик должен нести все виды рисков, которые могут поставить под угрозу сдачу строительства в срок, и Подрядчик должен нести ответственность за любую задержку, которая не может быть возложена на Заказчика. Согласно этим мнениям, основываясь на положениях в первом предложении  ст. 483 / I ДКТ, даже если есть форс-мажорные обстоятельства, такие как меры по борьбе с эпидемическими заболеваниями, но они не делают строительство невозможным (если делают невозможным, то обязательство заканчивается и не может быть применена ст. 473/ I), которые временно препятствуют работе  и находятся за пределами сферы влияния  Заказчика, за просрочку исполнения обязательства будет нести ответственность Подрядчик [2].

Согласно другому мнению [3] положения ст. 483 ДКТ тяжелые последствия несения ответственности Подрядчиком были смягчены положениями особой ст. 485 ДКТ. По этой причине в случаях, когда в результате форс-мажорных или непредвиденных обстоятельств работа уничтожена или ее невозможно исполнить, находит применение положения ст. 485 ДКТ. Таким образом, Подрядчик в случае уничтожения может требовать от Заказчика стоимость выполненной им работы и затраты, которые не входят в эту стоимость. Это положение действует при временных форс-мажорных обстоятельствах. В соответствии с этим мнением, в связи с эпидемией, Подрядчик временно не обязан производить строительные работы и не обязан платить арендную плату.

Здесь есть еще один спорный вопрос. Подрядчик-Должник должен уведомить Заказчика-Кредитора о невозможности исполнения обязательства, в результате действия форс-мажорных обстоятельств, уведомлением. Здесь было бы полезно взглянуть на общие положения Долгового Кодекса Турции. Хотя обязательство по уведомлению (предупреждению) является дополнительным обязательством, вытекающим из правила «честности» (ГКТ m. 2 / I), регулируется ст. 136 / III Долгового Кодекса Турции. Если Должник не информирует Кредитора о том, что исполнение стало невозможным без промедления, и не принимает необходимых мер для предотвращения ущерба, то согласно ст. 136 / III ДКТ Должник обязан возместить возникший от этого ущерб. Согласно этому положению, Подрядчик, который узнает, что исполнение долга стало невозможным из-за обстоятельств непреодолимой силы, должен как можно скорее уведомить Заказчика о невозможности и принять необходимые меры, если таковые имеются. На наш взгляд, эпидемию коронавируса следует относить не к временным препятствиям, а например, к таким как землетрясение, когда строительство совершенно невозможно. С другой стороны, если Заказчик (землевладелец) знает о невозможности строительства, такой как в случае с вирусом Короны, даже если Подрядчик его не уведомил, согласно ст. 136 / III ДКТ, из-за того, что Заказчик не понесет никакого ущерба, против Подрядчика нет никаких санкций за невыполнение своего обязательства по уведомлению о ситуации [4].

В соответствии с Законом в отношении сроков уведомления, принятым Парламентом сроки, касающиеся уведомлений (предупреждений) для облегчения ситуации приостановлены до 15 июня 2020 года.

В следствии эпидемии коронавируса, когда Подрядчик не выполняет свои обязательства в результате временной невозможности их исполнения, то есть он не может выполнить свои обязательства, такие как выполнение строительства или уплата арендной платы по строительному договору; требования землевладельцев о проведении строительства временно откладываются до окончания невозможности исполнения. Поскольку Подрядчик не виновен в форс-мажорных обстоятельствах, то он несет ответственность за просрочку исполнения обязательств без вины.  Из-за временного характера форс-мажорных обстоятельств Кредитор, требования исполнения обязательств которого было отложено из-за невозможности исполнения обязательств Должником, может потребовать исполнения тех же обязательств после прекращения невозможности исполнения, но не может потребовать компенсации за просрочку.

Кроме того, в этом случае, в соответствии со 119 / II ДКТ, Подрядчик не несет ответственности за ущерб, возникший в результате форс-мажорных обстоятельств.

В случаях, когда срок исполнения долга Подрядчика по строительному договору откладывается, например, когда строительство остановлено из-за мер, принятых из-за эпидемического заболевания, землевладелец, Кредитор (Заказчик), предусматривающего взаимные долговые обязательства договора, который в связи с тем что срок исполнения обязательства по строительству и оплате арендной платы не наступил или срок погашения откладывается, кроме требования исполнения того же обязательства, не может использовать право выбора. Следовательно, Кредитор (Заказчик) не может отказаться от договора, если срок исполнения обязательства задерживается. [5] В случае временной невозможности исполнения обязательств, поскольку Должник не виновен в неисполнении, Кредитор (Заказчик) не может отказаться от договора и требовать возмещения убытков, возникающих из-за невыполнения договора вообще или выполнения договора ненадлежащим образом.

Однако в некоторых особых случаях, когда требование Кредитора о исполнении тем же образом было отложено, в связи с временной невозможностью исполнения, Кредитор (Заказчик) может использовать только право на отказ от договора. Кредитор должен использовать свое право на отказ от договора в соответствии с правилом «честности» (добросовестности) (статьи 2 / I ДКТ). На практике, для отказа Кредитора от договора, в случае временной невозможности исполнения обязательств, в качестве основания используется «Срок сохранения договора сторонами». Соответственно, период, в течение которого землевладельцы, как ожидается, будут соблюдать договор, варьируется в зависимости от характера конкретного случая. Кредитор, во время временной невозможности исполнения обязательства, может отказаться от договора только после того, как истечет «Срок сохранения договора сторонами» [6]. Если Кредитор не отказался от договора в течение периода временной невозможности исполнения обязательств, то он может потребовать исполнение тем же образом. Однако, если собственники земли отказались от договора, то они, тем же волеизъявлением, отказались от своего права требовать исполнение тем же образом, и они больше, как правило, не могут требовать исполнения обязательств по договору.

В результате, из-за форс-мажорной ситуации, вызванной эпидемией коронавируса, по научному мнению, (к которому мы присоединяемся), Подрядчик освобождается от своих косвенных обязательств, таких как строительство и оплата аренды, и собственники земли не могут требовать исполнения обязательств от Подрядчика до прекращения препятствий исполнения.

Несмотря на эту правовую ситуацию, землевладельцы, придерживающиеся разных мнений, могут потребовать оплату арендной платы и подать заявление о принудительном исполнении. В настоящее время, поскольку исполнительное производство и производство по делам о банкротстве прекращены указом Президента, в рамках мер по борьбе с эпидемиями, собственники земли не могут проводить исполнительное производство. Однако после отмены этих мер, то есть после того, как ситуация вернется в норму, могут быть поданы запросы на исполнительные производства и запросы на расторжение договоров. Однако из-за эпидемии решений Верховного Суда не так много, в свете противоречивых научных взглядов, которые мы кратко изложили выше спор может стать предметом судебных решений, которые обе стороны не могут предсказать. Поэтому рекомендуем подготовиться к судебным и исполнительным производствам с опытными юристами.

В период, когда Долговым Кодексом Турции не регулировались «крайние трудности» (невозможность исполнения обязательств), Верховному Суду для принятия некоторых решений, в частности для признания форс-мажорных обстоятельств, невозможность исполнения обязательств не являлась необходимым условием, неожиданные обстоятельства приравнивались к форс-мажору, Верховным Судом, в случае невозможности исполнения обязательств при неожиданных обстоятельствах, как и при форс-мажоре, выносилось решение о адаптации [7]. По этой причине мы можем сказать, что адаптационные иски могут быть поданы Застройщиками (Подрядчиками) в связи с опасностью того, что Арендодатели потребуют оплату задолженности по арендной плате или подадут иск о расторжении договора. Опять же, прежде чем подавать эти иски, необходимо действовать в соответствии с правовыми нормами, сделать необходимые приглашения на переговоры, попытаться достичь соглашения в соответствии с правилом «честности» в Гражданском Кодексе и только после этих юридических процессов подать иск.

[1] Oğuzman/Öz, C. I, N. 1345, dn. 171; Akkanat, s. 17 vd.; Baysal, Uyarlama, N. 440.

[2] Bkz. Ayan s. 145,  Ürem, s. 137 – 138

[3] Altaş, Eserin Telef Olması, s. 204; Buz, Eser Sözleşmesi, s. 34.

[4] Antalya, C. III, s. 361; Kurt, s. 211.

В соответствии с правилом честности (статья 2 / I ГКТ) В случаях, когда заранее известно, что возникнет невозможность исполнения обязательств, Должник должен уведомить Кредитора об этой ситуации.

Однако форс-мажор непредсказуем. Таким образом, в случаях, когда исполнение долга становится невозможным из-за обстоятельств непреодолимой силы, у Должника нет такой обязанности.

[5] 8 Oğuzman/Öz, C. I, N. 1006; Eren, Borçlar Genel, s. 977; Barlas, s. 32; Akkanat, s. 11.

[6] “… существование временной невозможности влечет за собой проблему того, как долго стороны будут связаны этим договором. В данном случае действует правило, согласно которому стороны связаны договором в соответствии с принципом «верности обещанию». Однако есть некоторые особые случаи, когда рассмотрение сторон как связанных этим договором одновременно препятствует их экономической свободе и исключает возможность заключения договора с кем-либо еще. На практике период, в течении которого стороны остаются связанными этим договором, в случае временной невозможности, называется «Сроком сохранения договора сторонами». Наступил ли этот период необходимо оценивать отдельно в каждом конкретном случае». YHGK, K.T. 28.04.2010, E. 2010/15-193, K. 2010/235, KBİBB, 818/m. 20.

[7] «Если наличие непредвиденных обстоятельств непреодолимой силы приводит к срыву сделки с момента ее основания, при условии соблюдения условий на дату заключения договора, может быть потребована адаптация». Y. 13. HD., K.T. 12.06.2003, E. 2003/4175, K. 2003/7683, KBİBB, 818/m. 18. «Чтобы адаптация была произведена, дисбаланс должен быть вызван форс-мажорными обстоятельствами, которые не вызваны и которые не ожидаются сторонами». Y. 13. HD., K.T. 15.03.2004, E. 2004/875, K. 2004/3359, KBİBB. Karş.

«Чтобы говорить о форс-мажоре … исполнение обязательства должно стать невозможным» Y.11.HD., K.T. 16.12.1976, E. 1976/5406, K. 1976/5406, KBİBB, 818/m. 117. В период действия Долгового Кодекса Турции № 818, что касается реализации адаптации, предусмотренной в ст. 365 / II, применяется метод сравнения с другими договорами смр. Schwarz (Çev. Belbez), Harbin Etkisi, s. 13 vd.; İmre, Zahit: “Türk Medeni Hukukuna göre Hakimin İktisadi Meseleler Karşısında Durumu”, Kemal Fikret Arık’a Armağan, Ankara 1973, s. 189 vd.; Sarıal, Beklenmeyen Hal II, s. 28 vd.; Akman, s. 626.

 

Как вспышка Covid-19 / Corona влияет на договора строительства с государственными учреждениями?

Из-за угрозы вируса короны (Covid-19) для всего мира Всемирная Организация Здравоохранения и Государства объявили Пандемию или эпидемию и приняли чрезвычайные меры.

Данная ситуация считается одним из форс-мажорных обстоятельств в нашем законодательстве и влияет на все договора.

Первое, что привлекает внимание в этой связи, это государственные договоры на строительство таких сооружений, как дороги, плотины, больницы и школы.

Возникновение форс-мажорных обстоятельств также является поводом для расторжения договоров государственного строительства. Причины форс-мажора перечислены в статье 10 «Закона о Государственных Закупках» (далее ЗГЗ) №4375, которая гласит:

«Обстоятельства, которые могут рассматриваться как форс-мажорные обстоятельства, изложены ниже:

а) Стихийные бедствия.

б) Законная забастовка.

в) Общая эпидемическая болезнь.

г) Объявление частичной или всеобщей мобилизации.

  1. e) Другие аналогичные ситуации должны быть определены органами Управления при необходимости.

Включая продление срока и расторжение договора для того, чтобы вышеупомянутые ситуации были приняты администрацией как форс-мажорные обстоятельства: эти обстоятельства не должны появляться по вине Подрядчика; должны препятствовать исполнению обязательства; у Подрядчика не должно хватать сил для преодоления препятствий исполнения; Подрядчик обязан уведомить администрацию в письменной форме в течение двадцати дней после даты наступления форс-мажора и эти обстоятельства должны быть задокументированы компетентными органами.

Согласно статье 23 ЗГЗ «В случае расторжения договора из-за форс-мажорных обстоятельств, счет должен быть ликвидирован в соответствии с общими положениями, и если имеются гарантии исполнения и дополнительные гарантии исполнения, то они возвращаются».

В договорах, подписанных в результате тендеров, проведенных в рамках Указа Президента № 2020/5 от 01.04.2020 и Закона о государственных закупках №4734 (включая его исключения), а также подзаконных актов, в качестве исключения по Закону, из-за эпидемии Covid-19 выполнение договорных работ может быть временно или постоянно, частично или полностью невозможным, следует подать заявление об этом, с подтверждающими ситуацию документами, в соответствующее государственное учреждение, которое является стороной договора. Государственные учреждения, с которыми были заключены договоры, рассмотрят заявления (заявки) в соответствии со статьей 10 Закона № 4735 и другими законодательными актами и получат оценку Министерства Казны и Финансов.

Может быть принято решение о продлении срока или о расторжении договора, если будет установлено, что ситуация в результате оценки, проведенной соответствующими государственными учреждениями, не вызвана ошибкой, сделанной Подрядчиком; имеются препятствия, которые мешают Подрядчику выполнять свои обязательства, вытекающие из договора; и Подрядчик не может устранить эти препятствия.

В этом Указе имеют место следующие условия:

  • ситуация не должна быть возникшей по вине Подрядчика,
  • ситуация должна быть препятствующей исполнению Подрядчиком своих договорных обязательств и
  • у Подрядчика не должно хватать силы для устранения этих препятствий

Поскольку, из-за эпидемии Covid-19 эти условия уже были соблюдены и если нет особых положений, то договоры на государственное строительство будут легко расторгнуты, а Подрядчик получит стоимость выполненных им работ и будет освобожден от уплаты штрафов за просрочку исполнения.

Подрядчик также может захотеть выполнить договор на условиях, согласованных с самого начала, запросив продление сроков исполнения обязательств вместо того, чтобы переходить к расторжению договора из-за эпидемии. В этом случае запрос, в поданном заявлении, будет направлен в соответствующее государственное учреждение и учреждение сделает приемлемое продление срока исполнения.

Однако, если государственное учреждение, с которым заключен договор, не продлит срок исполнения обязательств или не расторгнет договор, те же результаты могут быть получены путем подачи иска по в Суд. Однако, поскольку из-за эпидемии решений Верховного Суда не так много, спор может стать предметом судебных решений, результатов которых обе стороны не смогут предвидеть. Поэтому мы рекомендуем Вам готовить иски (дела) по этим направлениям с опытными юристами.

Share this post